תמ"א מה? ומה זה "התחדשות עירונית"?
כותבת המאמר: נני בוגן סמבן – רכזת תחום שמאות מקרקעין במכללת פסגות ומתמחה במשרד שמאות במרכז הארץ.
תחום ההתחדשות העירונית, ובפרט תמ"א 38 הפכו להיות בשנים האחרונות מושגים שכל אחת ואחד מאיתנו מכירים, גם אם אנחנו לא מגיעים או עוסקים בתחום הנדל"ן
תחת המושג "התחדשות עירונית" ניתן למצוא מספר תחומים, ביניהם: תמ"א 38 על סוגיו וגלגוליו וגם פינוי בינוי.
אז מה אומרים בכלל המושגים "התחדשות עירונית", "תמ"א 38" ו"פינוי בינוי"?
למי זה מתאים? מאיפה מתחילים?
כאשר מדברים על התחדשות עירונית, הכוונה היא למושג רחב המתייחס לשינוי בתכנון או בבינוי של בניין, מס' בניינים ואף שכונות שלמות. ההתחדשות העירונית כוללת גם שינויים וחידוש של התשתיות באזור, הקמת פארקים חדשים, הקמת מוסדות ציבור נוספים לשימוש והנאת התושבים, שימור בניינים ושיפוצם, תכנון מחדש של כבישים, חשמל, וכו'.
כולכם מכירים את הבניינים הישנים האלה, בני 3-4 קומות על עמודים, או בנייני "רכבות" בלי מרפסות (שלא לדבר על ממ"ד), בלי מעליות, הרבה פעמים גם ללא חניה, שבדר"כ ניתן למצוא אותם במרכזי הערים ובשכונות וותיקות בערים ברחבי הארץ. מדובר בבניינים שלרוב נבנו בין השנים 1950-1970 ומצבם הפיזי ובנייתם כבר אינה מותאמת לתקופה הנוכחית, הן מבחינה תכנונית אדריכלית והן מבחינת בינוי עירוני רחב יותר.
תוכנית המתאר הארצית (או בשמה המקוצר – תמ"א) מס' 38 אושרה בשנת 2005 והגיעה לתת מענה בנושא חיזוק המבנים הנ"ל ועמידותם במקרה של רעידת אדמה. התוכנית קבעה כי כל בניין שנבנה לפני ה-1.1.1980 או בניין שלא עומד בתקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה, יהיה זכאי לה. הרעיון מאחורי התוכנית הוא לתת תמריצים גבוהים ליזמים/קבלנים בצורת זכויות בניה באותם הבניינים המדוברים (שאותן יוכלו למכור ולייצר רווח כלכלי), הטבות מיסוי וכו' וזאת בכדי שייקחו על עצמם פרויקטים מסוג זה וכך נגיע למצב בו גם לאזרחים המתגוררים בבניינים ישנים ומתפוררים חסרי הגנה, יהיו מחוזקים ומוגנים בפני רעידות אדמה.
כשבניין כזה למעשה מקבל את האפשרות להוספת זכויות בניה, הוא יכול לנצלן בצורת בניית דירות חדשות על הגג, או לחילופין בקומת העמודים (דירות גן), כאשר את הדירות החדשות, היזם יכול למכור/להשכיר וע"י כך לייצר כדאיות כלכלית בשבילו. למעשה מדובר בעסקת WIN-WIN ,דיירי הבניין מקבלים מהיזם את שירותי הבניה, חיזוק היסודות והמבנה, הוספת ממ"ד, הגדלת שטח הדירה, שיפוץ/חידוש הרכוש המשותף בבניין(לובי, גינון וכו'), הוספת מעלית, הוספת מרפסת, והיזם מקבל את זכויות הבניה לרשותו.
חשוב להבדיל בין סוגי התמ"א:
בעוד שבמסגרת "תמ"א 38/1" מחוזק הבניין הקיים, מתבצעת תוספת של דירות מגורים חדשות (שאותן היזם ימכור/ישכיר וייצר מהן את הרווח מהפרויקט), מתבצעת הרחבה של שטח דירות המגורים הקיימות בבניין, ובנוסף מתבצעות תוספות שונות כגון: הוספת מרפסות ו/או מעליות ו/או חניות ו/או מחסנים, שיפוץ הרכוש המשותף בבניין (לובי, גינון),
במסגרת "תמ"א 38/2" נהרס לחלוטין הבניין הקיים ובמקומו נבנה בניין חדש ומודרני בתוספת הדירות החדשות (בצורת קומות נוספות ו/או דירות גן), כמובן ששווי של דירה חדשה שכזו באזורי ביקוש יכולה להגיע לפעמים גם ל-40%-30% יותר משויה לפני ההריסה.
ומה לגבי "פינוי בינוי"?
פה אנחנו כבר מדברים לתוכנית בהיקף הרבה יותר גדול ומורכב, בתוכנית מסוג זה אשר מאושרת ע"י ממשלת ישראל והוועדות המחוזיות (בניגוד לתמ"א 38 לסוגיהן שמאושרות ע"י הועדה המקומית בכל עיר) כבר מדובר על שיקום של מספר בניינים יחד ולפעמים גם שכונות שלמות, תכנון מחדש של האזור מבחינת כבישים, גנים ובתי"ס, מוסדות ציבור, תשתיות וכו'. פרויקט בסדר גודל שכזה לוקח הרבה יותר זמן ובירוקרטיה בעיקר מהצד של הדיירים מאחר ונדרשת הסכמה בכתב של 80% מבעלי הדירות.
בסופו של יום, אין זה משנה באיזה מסלול תבחרו לבניין שלכם, הדבר החשוב ביותר לפני פניה ליזם/קבלן הוא לבחור נציגות מהבניין ולהצטייד בליווי של אנשי מקצוע להמשך התהליך!
בחירת היזם לביצוע הפרויקט היא השלב החשוב ביותר וקריטי להצלחת הפרויקט,
חשוב לבחור יזם עם ניסיון מוכח של פרויקטים שכבר הסתיימו וכמובן איתנות פיננסית, אתם לא רוצים למצוא את עצמכם בסיטואציה בה כבר חתמתם על החוזים עם כל בעלי המקצוע, העבודות החלו ופתאום צריכים להחליף את היזם כי הוא פשט את הרגל…
חובה לשכור את שירותיהם של עו"ד שילווה אותם, ייעוץ הנדסי, ייעוץ אדריכלי וכמובן שמאי מקרקעין שרק הוא יידע להעריך את שווי הנכס לפני ואחרי הפרויקט.
במסלול לימודי שמאות מקרקעין של "מכללת פסגות" תוכלו ללמוד בצורה הטובה, המעניינת והמקצועית ביותר (וכמובן לעבור את בחינות המועצה) את תפקידו הקריטי של שמאי המקרקעין בכל עסקת נדל"ן, בין אם מדובר בעסקה פשוטה של דירת מגורים סטנדרטית או להיות שמאי מלווה של פרויקט פינוי בינוי של 200 יחידות דיור.
ישנם עוד עשרות תחומים בהם שמאי המקרקעין מתעסק, כולם מעניינים, דינמיים ומאתגרים.
במכללת פסגות דואגים להעסיק רק מרצים מהשורה הראשונה במשק, אנו משקיעים, מלווים ועוטפים את הסטודנט עד מעבר בהצלחה של כל הבחינות, בין אם ע"י ליווי אישי של רכזות מסלול מהתחום, מרצים הזמינים לשאלות, וע"י אינספור תרגולים, סיכומים, ספרי לימוד מקצועיים וגם מרתונים לפני כל בחינה!
ניתן ללמוד מכל מקום, בקצב שלכם מבלי להגיע פיזית לאף שיעור , וזאת במסלול המקוון (דיגיטלי). לאלה שעדיין מעדיפים להגיע לכיתה, השיעורים מתקיימים בסניף המכללה המרכזי בפארק המדע ברחובות, פעם-פעמיים בשבוע בשעות הערב בכדי שיוכלו להתאים גם לאנשים עובדים.[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]