השקעות נדל"ן בברצלונה – האם העיר מאירה פנים למשקיעים?

המאמר נכתב ע"י יאיר טל, משקיע ויזם נדל"ן, מנכ"ל ובעלים של UrbaniPro – urbanipro, חברה העוסקת ביזמות נדל"ן וליווי משקיעים בישראל ובברצלונה. בנוסף, יאיר מרצה ומאמן אישי ליזמות והשקעות נדל"ן במכללת פסגות.
לעמוד המרצה של יאיר טל במכללת פסגות>>>

נדל"ן בברצלונה – 2017 מאירה פנים למשקיעים

קיימות מספר סיבות לעליית האטרקטיביות והעניין סביב השקעות נדל"ן בערים הגדולות בספרד. מחירי נכסים בספרד צנחו בלמעלה מ 40% מתקופת השיא שלהם, ערב משבר בועת הנדל"ן העולמית ב 2008, עובדה המושכת משקיעים רבים בעיקר מאסיה, ארה"ב, בריטניה וגם ישראל, המנסים להצטרף ל"רכבת המטפסת", נוכח הסממנים הברורים להתאוששות שוק הנדל"ן הספרדי.

רפורמות ממשלתיות

ממשלת ספרד נקטה במספר צעדים כלכליים למלחמה במשבר הכלכלי. חלק מצעדים אלו, יחד עם התאוששות אמיתית במדדים הכלכליים בספרד, סייעו לתחילת מגמת עליית מחירי הנכסים. בין צעדים אלו ראוי להזכיר: הקלות בחוקי התעסוקה והמיסוי, הורדת ריבית, הידוק הרגולציה החשבונאית לגבי רישום נכסים בעייתיים במאזני הבנקים (מה שהוביל את הצורך בהוצאת נכסים מפשיטת רגל לשוק) ופתיחת אפשרויות קבלת אזרחות למשקיעים זרים.
לימודי נדל"ן במכללת פסגות – ללמוד ולדעת כל מה שנדרש כדי להשקיע בנדל"ן>>>

כלכלה בצמיחה

סיבה נוספת לאטרקטיביות הגואה הינה מדדי הצמיחה הכלכליים במדינה. כלכלת ספרד החלה בהתאוששות בשנת 2014 עם עלייה של 1.4% בתל"ג, והמשיכה בצמיחה בריאה ויציבה ב- 2015 (3.2%) ו 2016. במהלך הרבעון הראשון של 2016, הושגה צמיחה של 0.8% יחסית לרבעון הקודם, ובדומה לגידול בצמיחה בשני הרבעונים הקודמים. אג"ח ממשלת ספרד ל 10 שנים נסחרים כעת בתשואה של 1.5%, צניחה דרמטית יחסית לתשואת סיכון של 7.2% במהלך קיץ 2012 – סממן חזק של אמון בכלכלת ספרד.

 

כניסת משקיעים זרים

כניסתם של משקיעים בינלאומיים גדולים לעסקאות נדל"ן בספרד, סימנה את מחירי המינימום, מהם החלה עלייה מתונה אך הדרגתית במחירי הנכסים. לפי חברת הייעוץ הבינ"ל CBRE, עסקאות נדל"ן בהיקף כולל של 5 מיליארד יורו בוצעו בספרד  בשנת 2015, יותר מפי שניים מהשנה הקודמת, אך עדיין נמוך משמעותית מסך עסקאות הנדל"ן ביבשת (כ 166 מיליאר יורו).
למעלה מ 70% מעסקאות הנדל"ן המסחרי ב 2014, בוצעו ע"י משקיעים אסטרטגיים וחברות נסחרות העוסקות בהשקעות נדל"ן. לפי נתוני Barcelona Meeting Point (חברת כנסים ותערוכות נדל"ן), משקיעים רבים שינו את מקום מגוריהם לברצלונה על אף שמקום עבודתם בערים אירופאיות אחרות. ברצלונה הינה עיר קוסמופוליטית, פועל בה נמל תעופה יעיל וקיים בה אקלים פיזי ותרבותי מאד מושך.
לפני 5 שנים התווסף לכנס Barcelona Meeting Point סמינר המיועד לרוכשים מרוסיה וב 2013 התווסף סמינר ייעודי לרוכשים מסין. תמריץ נוסף בו נקטה ממשלת ספרד הינה הענקת אזרחות לזרים המשקיעים מעל €500,000 במדינה.

עלייה בדמי השכירות ושיפור מדדי תשואה

לפי פורטל הנדל"ן הספרדי Fotocasa, שוק השכירות הספרדי הגיע לשיאו בחודש מאי 2007, כאשר שכר הדירה הממוצע במדינה עמד על €10.12 למ"ר לחודש. החל מתקופה זו, יחד עם תחילת ואח"כ התרחבות המשבר הכלכלי, החלו ירידות מחירים בשוק זה למשך מספר שנים וזאת בעיקר עקב רמת האבטלה הגבוהה במדינה שהגיעה בתקופת השפל לכ 25%.
בשנת 2015, לראשונה לאחר 8 שנות ירידה רצופות בשכר הדירה בהן ירדו מחירי השכירות ב 31%,  החלה עלייה במחירי השכירות. בשנת 2015 עלו מחירי השכירות בספרד בשיעור ממוצע של 3.6% לפי Fotocasa. עליית שיעור שכר הדירה הקיפה את רוב אזורי המגורים במדינה. בברצלונה, הגיעו דמי השכירות הממוצעים בשנת 2015 לכ €13.3 למ"ר לחודש ובסוף 2016 מחירי השכירות כבר עומדים על למעלה מ 15€ למ"ר.  במדריד הגיעו דמי השכירות בשנת 2015 לממוצע של €11.2 למ"ר לחודש (עלייה של 6.5%) וזאת לאחר ירידות לאורך 9 שנים רצופות.

מחירי השכירות בברצלונה ב 2016 – התשואה במגמת עלייה

בברצלונה, רמת המחירים של כ 13€ למ"ר נשארה יציבה החל מאמצע 2015, אולם ב 5 החודשים האחרונים (החל מאוקטובר 2016), אנחנו עדים לעלייה נוספת במחירי השכירות הממוצעים שעברו כבר את רמת ה 15€ למ"ר. המשקיעים שנכנסו לברצלונה בשנים האחרונות עקב ציפייה לרווח הון, היו מוכנים להסתפק בתשואות נמוכות. עם זאת, עליית מחירי השכירות מתחילה לתגמל כעת את המשקיעים גם בבחינת תשואה שוטפת.

עלייה במספר עסקאות הנדל"ן

בשנת 2015, סך מכירות הבתים בספרד עלה ב 11% יחסית לשנה הקודמת, והגיע ל 354,513 יחידות, בעיקר הודות לעלייה במכירת דירות יד שנייה של כ 39%, כאשר היקפי מכירת דירות חדשות נמצא עדיין בירידיה (35% ב 2015).
במהלך ארבעת החודשים הראשונים של 2016, מספר מכירות הבתים עלה ב 13.8%. בחבל אנדלוסיה נרשמו 19% מסך מכירות הבתים, חבל קטלוניה נרשמו 16%, מדריד 15% ומחוז וולנסיה 14% מסך מכירות הבתים.

מחירי נכסים

מחירי הנדל"ן למגורים בספרד רשמו ירידה של 41.4% מהרבעון האחרון של 2007 ועד הרבעון השלישי של 2015. בברצלונה, אחרי ירידה של 34.9% ממחירי השיא, נרשמה ירידה של 1% בלבד בשנת 2013, כאשר החל מאמצע 2015, החלו סימנים מהותיים להתאוששות ויציאה ממחירי השפל בברצלונה.
מדד מחירי הדיור הממוצע בספרד ברבעון השלישי של 2015 עמד על €1476 למ"ר, נמוך ביותר מ 40% משיא כל הזמנים ברבעון הראשון של 2008 (€2101 למ"ר). על אף שהשוק המשיך במגמת הירידה במהלך 2013 ו 2014, משקיעים כמו Azora ו Goldman Sachs החלו לבצע רכישות תוך זיהוי הפוטנציאל בטווח הבינוני.

מחירי דירות בברצלונה 2016 – הכיוון למעלה לא מראה סימני עצירה

שנת 2016 הביאה עימה עליות מחירים מהותית ברוב שכונות העיר וסביבותיה, כפי שניתן לראות באיור 4.
המחיר הממוצע למ"ר במרכז העיר ברצלונה עומד כיום על €3,960 למ"ר.בהשוואה למחירים היסטוריים טרם משבר 2008, אנחנו עדיין רחוקים מרחק רב. רמת המחירים בברצלונה עמדה על כ €5,400 למ"ר בשנים 2006-2007. גם בהשוואה לערי בירה אירופאיות מרכזיות, עליית רמות המחירים כיום אינה מראה עדיין סימני עצירה.
על אף שאין לבצע השוואות איכותיות בין ערים רחוקות, אם בכל זאת ננסה להשוות סדרי גודל בין ברצלונה לתל-אביב, הרי שבברצלונה דירת 50 מ"ר ממוצעת תימכר בכ – 800 אלף ש"ח, בעוד שמחירי דירה בפרופיל דומה במרכז ת"א יהיו גבוהים פי 2.5.

מימון ושיעורי ריבית

בשנות המשבר הכלכלי, מספר המשכנתאות שאושרו לרכישת בתי מגורים צנח באופן דרמטי מ 1.2 מליון הלוואות ב 2007 ל 198,000 הלוואות ב 2013, לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה של ספרד (INE). כשני שליש מרכישות הנדל"ן בברצלונה בוצעו במזומן. עובדה זו, יחד עם שיעור אבטלה גבוה היטה את השוק לכיוונם של משקיעים זרים, בעלי הון מקומיים וקרנות Private Equity.
כחלק ממגמת ירידת שיעורי הריבית בעולם, ריבית ההלוואות כיום הינה נמוכה מאי פעם, כפי שמוצג להלן:

סיכום

כפי שניתן לראות מסקירה זו, שוק הנדל"ן בברצלונה יצא ממשבר עמוק, עבר דרך תקופת התייצבות והוא כרגע ממשיך במגמת עלייה. מספר גורמים כלכליים מסמנים שחלון ההזדמנויות לביצוע עסקאות נדל"ן בברצלונה שריר וקיים: ספרד יצאה זה מכבר מהמשבר הכלכלי אליו נקלעה ומציגה מדדי צמיחה עקביים, מחירי הנכסים עדיין נמוכים משמעותית מהשיא, אולם הם מצויים במגמת עלייה מתמדת ועדיין לא נראים סימני עצירה בעתיד הקרוב.
מחירי השכירות נמצאים בעלייה ואיתם גם רמות התשואה למשקיעים. המדינה מעודדת משקיעי נדל"ן מקומיים וזרים ובנוסף, קיימות אפשרויות קבלת אשראי בנקאי אטרקטיבי במיוחד למשקיעים זרים. כל אלו, יחד עם שער יורו נמוך והקלות מהותיות לחברות העוסקות ב Real Estate Development, מציבות את ברצלונה כיעד מאד אטרקטיבי להשקעות נדל"ן הן מניב והן בפרויקטים של השבחה גם בשנת 2017.