איך שמאי המקרקעין יכול למנוע נזקים כספיים של מאות אלפי שקלים ועוגמת נפש רבה ברכישות ומכירות נכסים?
[vc_row][vc_column][vc_column_text]שמאי המקרקעין הינו הסמכות החוקית להערכת שווי נכס מקרקעין, הדרך בה השמאי מעריך את שווי הנכס עוברת במספר בדיקות עיקריות, הבדיקות מורכבות ממצבו המשפטי של הנכס, המצב התכנוני, מצב הרישוי, דמי שכירות משולמים או ראויים וערכי השווי של עסקאות בסביבת הנכס. מהלך היום של השמאי מורכב מביקור בנכס ועבודה משרדית מעמיקה ומגוונת הקשורה בבדיקות אלו.
כיצד שמאי מקרקעין יכול לחסוך עשרות ומאות אלפי שקלים ללקוחותיו?
ובכן שמאי העורך את עבודתו כראוי צפוי לאתר אלמנטים הגורמים לערך הנכס אותו הוא מעריך לעלות ולרדת בהתאם לממצאים ממספר כיוונים.
ההשפעה של מצב התכנון על הנכס בא לידי ביטוי לא אחת במבנים ותיקים אותם המוכר מעוניין למכור בשימוש הנוכחי שלהם ולעיתים רבות מתגלה כי זכויות הבנייה שונו באופן משמעותי. במקרה המדובר פנה אלי לקוח שביקש למכור בית פרטי ותיק במרכז הארץ, לאחר בדיקה ראשונית נמצא כי לנכס זכויות בניה להריסה ובניה מחדש כמבנה בן ארבע קומות, הדבר שינה לחלוטין את המחיר בו חשב הלקוח למכור את הנכס וכן גרם לכך שהוא הבין כי יחולו עליו היטל השבחה ומס שבח בסכומים נכבדים, לאחר כלל הבדיקות ולאחר שקלול המיסים הרלוונטיים הוא מכר את הנכס ביותר מפי שניים מהמחיר עליו חשב מראש ולפני שהזמין אותי לבצע את ההערכה עבורו.
השפעת המצב המשפטי של הנכס יכולה לשנות את שווי הנכס בעשרות אחוזים, לאחרונה נתבקשתי להעריך בית פרטי במושב במרכז הארץ, נכס יוקרתי ויפה החולש על מגרש בשטח כדונם וחצי, לאחר בירור הפרטים המשפטיים המלאים בנוגע לנכס התברר כי הנכס מוגדר ברשות מקרקעי ישראל כנכס בחוזה למשק עזר, המשמעות היא שזכויות הבנייה האפשריות לניצול ללא תוספת תשלומים לרשות מקרקעי ישראל הינן כמאה ושישים מטרים רבועים בלבד שטח השומה למבנה הבנוי על המגרש, מעבר לכך יש צורך בתשלום של אלפי שקלים לכל מטר נוסף, ללא ידיעת פרטים אלה הרוכש הפוטנציאלי היה משלם בעד הנכס סכום גבוה בכמיליון ש"ח מעבר לשווי הנכון של הנכס שכן רצונו בביצוע העסקה היה לממש זכויות נוספות בחלק אחר במגרש.
הדבר הנפוץ ביותר בו אני נתקל בנכסי מקרקעין אותם אני מגיע להעריך הן חריגות בניה, החל בחריגות בניה קטנות כגון סגירת מרפסת מקורה ועד לחריגות מאסיביות כדוגמת תוספת קומה לבית פרטי. כמובן שחריגות בניה המהוות עבירה פלילית ומעבר לכך הדבר משפיע על שווי הנכסים הן בדרך בה הציבור רואה את שווי הנכס ועל אחת כמה וכמה על הדרך בה גופי המימון כדוגמת הבנקים למשכנתאות רואים את השווי לגביו הם מוכנים לשעבד את הנכס כבטוחה להלוואה. לא אחת אני נתקל במקרים בהם הבנקים מסרבים לממן עסקאות בהן חריגות בניה שונות.
כל אלה ועוד הן דוגמאות למקרים בהם עבודתי חסכה ללקוחותיי סכומי כסף משמעותיים ביותר
מעבר לכך ישנם כמובן מצבים בהם השמאי עוזר ללקוחות המשרד להפחית חיובים בין אם מדובר בהיטלי השבחה ובין אם מדובר בתשלומים לרשות מקרקעי ישראל.
במקרים אלה הועדה המקומית לתכנון ולבניה או רשות מקרקעי ישראל שוכרות את שירותיו של שמאי מקרקעין חיצוני העורך עבורן חוות דעת בהתאם לדרישה להיטל השבחה או לחיוב של רשות מקרקעי ישראל כגון דמי היתר, דמי הסכמה, דמי היוון ועוד.
את החיוב בצירוף השומה שולחים לבעל הזכויות אשר יכול כאמור לפנות לשמאי מקרקעין מטעמו שיערוך עבורו חוות דעת נגדית המייצגת את עמדתו ומסייעת בהפחתת החיוב, שתי השומות מובאות בפני שמאי שלישי המכריע בסוף ההליך על גובה החיוב הראוי.
כל המקרים המתוארים לעיל ועוד מקרים רבים הם חלק בלתי נפרד מעבודת שמאי המקרקעין וכולם מוסברים ונלמדים לעומק במסגרת הקורסים המכינים אתכם לבחינות מועצת השמאים, הלימודים מועברים על ידי מרצים מהשורה הראשונה אשר עוסקים במקצועות הנדל"ן שנים רבות ובעלי ניסיון רב הן בחומר הנלמד והן בצורת החשיבה הנדרשת לשמאי במסגרת העבודה היומיומית לאחר קבלת הרישיון המיוחל.
הכותב: ראובן שם-טוב שמאי מקרקעין, רכוש וחקלאות.
לימודי שמאות מקרקעין במכללת פסגות – בואו לפתח קריירה מוצלחת בתחום מבוקש>>>[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]