איך לקבל פטור ממס שבח בעת מכירת דירה?

כל התשובות לשאלות בנושא קבלת פטור בהתאם להוראות החוק החדשות

הכותב: עו"ד שי נזרי – לעמוד המרצה של עו"ד שי נזרי במכללת פסגות>>>

מרצה במכללת פסגות מתוך אהבה לתחום הנדל"ן ולתחום ההוראה ורצון להקנות לסטודנטים ידע וכלים מעשיים מתוך ניסיונו הרב ומתוך האמונה כי בכל אדם החפץ ללמוד ולהעמיק ומתמיד בכך, קיימת היכולת ליישם בשטח ולהפוך למשקיע נבון ומצליח בתחום הנדל"ן.

בהתאם להוראות החוק החדשות, פטור מלא מתשלום מס שבח יינתן רק למוכר שהינו במועד המכירה בעלים של דירת מגורים (מזכה) אחת בלבד.

ביום 1.1.14 נכנסה לתוקף רפורמה משמעותית בחוק מיסוי מקרקעין.

בהתאם להוראות החוק החדשות, פטור מלא מתשלום מס שבח יינתן רק למוכר שהינו במועד המכירה בעלים של דירת מגורים (מזכה) אחת בלבד.

עם זאת, בסעיף 49 ג' לחוק מיסוי מקרקעין, קובע המחוקק מספר חריגים בהם יראו את הדירה הנמכרת כדירת המגורים היחידה שבבעלות המוכר גם אם יש לו, בנוסף על הדירה הנמכרת, דירת מגורים שנתקיים לגביה אחד מאלה:

(1) היא נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב–18 החודשים שקדמו למכירה;

(2) היא הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום כ"ב בטבת התשנ"ז (1 בינואר 1997);

(3) חלקו של המוכר בבעלותה "אינו עולה על שליש";

(4) היא דירה שנתקבלה בירושה ונתקיימו בה תנאי סעיף 49 (5)(א) ו-(ב).

תנאים לזכאות בפטור דירה יחידה:

1. המוכר הוא תושב ישראל. במקרה של מוכר שהינו תושב חוץ, יוענק הפטור הנ"ל רק אם המציא המוכר אסמכתא מרשויות המס במדינת מושבו כי אין לו דירה אחרת במדינת מושבו.

2. הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בעת המכירה (בכפוף לחריגים שפורטו לעיל).

בעניין זה אדגיש כי, במכירה שתתבצע בתקופת המעבר (1.1.2014 עד 31.12.2017) על המוכר להיות בעלים של דירה אחת בלבד כבר ביום 1.1.2014.

דהיינו, מוכר שבמועד 1.1.14, מועד תחילת הרפורמה, הינו בעלים של מספר דירות מגורים, לא יוכל למכור דירה בפטור דירה יחידה בתקופת המעבר (1.1.2014 עד 31.12.2017), גם אם הוא מכר את יתרת דירותיו במהלך תקופת המעבר ובעת המכירה הספציפית, הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה.

3. במועד המכירה המוכר הוא בעל הזכות בדירה במשך 18 חודשים לפחות מיום שבנייתה נסתיימה.