נדל"ן מניב – בדיקת כדאיות ב- 2 צעדים פשוטים

מאת עו"ד מיכאל שטרית– ראש תחום נדל"ן במכללת פסגות

מחירי הנדל"ן בארץ ובעולם, יוצרים כותרות באופן תדיר ולא בכדי, סוגיית ההשקעה במה שנקרא "נדל"ן מניב", עולה באופן תדיר לכותרות, כאפיק השקעה המייצר תזרים מזומנים אמיתי וחיובי לאורך זמן עבור המשקיעים.

רבים, אשר שומעים את מונח זה בפעם הראשונה, מיד חושבים על התשואה מדמי השכירות אותם יקבלו אך החכמים מבין המשקיעים, אינם ניגשים להשקעה כלאחר יד ומבצעים בדיקה מדוקדקת ובחינה מקדימה. אלו, מצליחים להרוויח את מה שנקרא "כפל מבצעים": הן תשואה חודשית (שכר הדירה) והן תשואה מעצם עליית ערכו של הנכס המדובר.

כניסה נכונה לעולם הנדל"ן המניב, טומנת בחובה מספר תכנונים והיערכויות מראש; חלק מהמשקיעים יכולים לרכוש את הנכס מבלי לעשות שימוש במימון בנקאי (מינוף) והחלק האחר נעזר בבנקים למשכנתאות. אלו, ראוי ויבחנו את ההחזר החודשי עבור אותו מינוף ויכניסו זאת לשקלול הכללי. כמו כן, יש לבחון את השוק הנדל"ן ומצבו.

טרם כניסה להשקעה (וזה נכון לכל סוגי ההשקעות בדרך כזו או אחרת), יש לבצע ניתוח שוק מעמיק.
ימי ה- location location location חלפו עברו וכעת יש לבחון מספר קריטריונים נוספים, בין היתר חקר עיר, שיכלול בחירת אזור פוטנציאלי שיהווה אזור נכון להשקעה, בחינת סוג האוכלוסייה הקיימת ומהי רמת הביקוש הקיימת באותו אזור לשכירות.

מטרת נדל"ן מניב

מטרתו של הנדל"ן המניב היא לייצר תזרים מזומנים חיובי וכזה, שימשך לאורך זמן ולא נקודתי. באם נעשה שימוש במינוף בנקאי, הכנסות דמי השכירות – בעצם הנכס, יממן את ההחזר החודשי של אותו מינוף ולאחר שהמשכנתא תסולק, תיוצר הכנסה קבועה חודשית. בעקבות כך, חשוב מאוד לבחור מסלול משכנתא נכון וכזה, שדמי השכירות אכן יכסו אותו ויותר.

חשיבות בחירת מסלול המשכנתא חשוב לאין שיעור, לא כדאי להגיע למצב בו דמי השכירות אינם מכסים את החזר המימון והמשקיע נאלץ להשלים מכיסו.

משקיעים בלתי מנוסים, שלא קיבלו ארגז כלים ואינם אוחזים בידע (המועבר בקורס שלנו למשל), אינם יודעים לבצע את כל הבדיקות המתאימות ולא פעם מוצאים את עצמם משלמים בעצמם עבור הנכס, האמור להניב להם תשואה.

למרות שנדל"ן מניב, במרבית המקרים, אמור לספק תשואה קבועה ויציבה, עדיין יש לעשות זאת נכונה. הואיל ומדובר בשכירות מגורים, הרי שמן ההיגיון מדובר בנכס בו תהייה תפוסה יחסית מלאה וגבוהה אך מעצם מחשבה זו (אם יורשה לנו לומר סוג של כלל זה), אסור ליפול למלכודת מחשבתית ולא לבצע את החישובים המקדימים הנכונים אלא בדיוק להפך.

חישוב מקדים

ביצוע חישוב מקדים נכון יתבצע על פי הנוסחה הבאה: דמי השכירות החודשיים X 11 חודשים / עלותו הכוללת של הנכס המדובר. להלן דוגמא:

· עלות נכס: 700,000 ₪

· עלויות רכישה נלוות: 50,000 ₪ (דמי תיווך, עמלת עורך הדין, אגרות שונות, עלויות שיפוץ והשבחה וכדומה)

חישוב שני אלו מביא אותנו לעלות נכס, העומדת על סך של 750,000 ₪. נניח וגובה השכ"ד יהיה 3,000 ₪, יש לבצע את החישוב כך: 3,000 ₪ X 11 ולחלק ב: 750,000 ₪. התוצאה תהייה 0.044 ומזאת אנו מסיקים שהתשואה השנתית תעמוד על 4.4% באופן שנתי.

החזר השקעה – יש לבחון בנוסף את החזר ההשקעה בגין הנכס והדרך לבחון זאת היא באמצעות הנוסחה הבאה: עלותו הכוללת של הנכס (750,000 ₪) לחלק בדמי השכירות השנתיים על פי 11 חודשי שכירות ולא 12. התוצאה שתתקבל היא החזר ההשקעה בשנים שבמקרה דנן היא 22.7 שנים.

טעויות שיש להימנע מהן:

· חישוב תשואה על פי 12 חודשים (שהרי יש 12 בשנה) וחלוקה בעלות הנכס הכוללת. מדוע זו טעות אתם שואלים? ובכן, תמיד יש לקחת מקדם ביטחון ולדעת שיכולים להיות מקרים בהם הנכס לא יהיה בתפוסה ותהייה תקופה בה לא יתקבלו דמי שכירות.

· עלויות שונות – התעלמות מעלויות השונות הקיימות בשל רכישת נכס.

מסקנה

נדל"ן מניב הינו אפיק השקעה נהדר המסוגל לספק הכנסה חודשית נוספת ולשפר את מעמדו הכלכלי של המשקיע. יחד עם זאת, לא כל נדל"ן מניב, אכן מניב ולכן יש לבצע את הבדיקות והסקרים המקדימים ולא להיכנס בעיניים עצומות או חצי פקוחות.

מנהל הקורס

במכללת פסגות, אנו חרטנו על דגלנו להעמיד לרשות הסטודנטים שלנו את הסגל המקצועי ביותר וכזה העוסק בתחומים עליהם הוא מרצה באופן אישי ומקצועי.

עבור קורס הנדל"ן נבחר בקפידה עורך הדין מיכאל שטרית, המתפקד כראש תחום הנדל"ן במכללת פסגות והינו יזם ומשקיע נדל"ן, שותף ומייסד במשרד עורכי הדין מיכאל שטרית.

עורך הדין מיכאל שטרית, מלווה עסקאות בתחום הנדל"ן והמקרקעין המסחרי וקצר הצלחה רבה בתחום מעבר לידע והמקצועיות בהם הוא אוחז.