רכישת דירות בפרוייקט תמ"א 38

כותב: עו"ד אלעד וייסטוך– עוסק בנדל"ן ובעסקאות תמ"א 38 ומרצה במכללת פסגות

לפי הקצב: באיזה שלב מותר ליזם תמ"א 38 למכור דירות חדשות?

באיזה שלב יכול יזם תמ"א 38 למכור את הדירות החדשות שעתידות להיבנות בפרויקט? עו"ד אלעד וייסטוך מתריע על הבעייתיות שעלולה להיווצר לבעלי הדירות הקיימות ולרוכשים החדשים אם הדירות יימכרו במועד מוקדם מדי או בקצב מהיר מדי
עסקאות למכירת זכויות בנייה במסגרת תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38) הן עסקאות מורכבות וארוכות טווח, שמעורבים בהן שחקנים רבים: בעלי הדירות הקיימות, היזם, הבנקים שממשכנים את הדירות הקיימות, הבנק המלווה את הפרויקט, רוכשי הדירות החדשות, וכמובן הבנקים שנותנים להם משכנתאות.
כשמדובר בעסקאות לחיזוק ובנייה על גבי בניינים קיימים (תמ"א 38/1), בהן נתמקד במאמר זה, קיים צורך מהותי ומשמעותי להסדיר את הערבויות של הדיירים הקיימים לקיום התחייבויות היזם לפי התוכנית. זאת, כיוון שבמקרים רבים פרויקטים אלו נבנים ללא ליווי בנקאי, באמצעות ההון העצמי של היזם.
לפי המנגנון המקובל ברוב העסקאות הללו, לאחר הוצאת היתר הבנייה וקודם ביצוע העבודות בפועל, על היזם למסור לדיירים ערבויות בנקאיות וכן פוליסות ביטוח להבטחת זכויותיהם.
הערבות לטובת הדיירים אמורה להיות בסכום הביצוע של עבודות הבנייה או בסכום נמוך יותר אך תוך הגבלת קצב מכירת הדירות החדשות שבונה היזם. כמו כן, מקובל לקבוע מנגנון להפחתת הערבות בצורה הדרגתית לפי ההתקדמות בשלבי הבנייה.

מחלוקות על קצב המכירה

נושא קצב מכירת הדירות החדשות מהווה מוקד למחלוקות רבות בין היזם לדיירים, שכל אחד מהם מעוניין כמובן בראש ובראשונה לשמור על האינטרסים שלו.
היזם, שנדרש להשקיע הון עצמי רב בקידום הפרויקט, מעוניין מבחינתו למכור את הדירות החדשות בשלב מוקדם ככל הניתן ללא הגבלה על קצב המכירה. בעלי הדירות לעומת זאת, מעוניינים בדיוק בהיפך מכך. מדוע?
כאמור, חלק גדול מפרויקטים אלה מבוצעים ללא ליווי בנקאי ולכן לרוכשי הדירות החדשות לא ניתנת ערבות בנקאית לפי חוק מכר דירות, כמקובל בפרויקטים רגילים של רכישה מקבלן. הבטוחה החלופית היא רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש על תת-חלקה נפרדת שהיזם מוציא מתתי-החלקות של הדירות הקיימות. היחידה הרישומית הנפרדת מעגנת את זכויות הבנייה הנמכרות ליזם במסגרת ההסכם בינו לבין הדיירים הקיימים.
במצב כזה, אם היזם ייקלע לקשיים כלכליים וימכור את הדירות בקצב 'מסחרר', לא יוכלו הדיירים הקיימים 'להיפטר' מהערות האזהרה הרשומות על שם הרוכשים, ולמעשה ייאלצו לחלוק עמם בזכויות הבנייה. על כן, האינטרס המנוגד שלהם הוא להבטיח כי במקרה שהיזם החל להתקשר בהסכמי מכר עם רוכשים חדשים, הם לא יתקלו בפני שוקת שבורה אם עוד לא ביצע את העבודות המוטלות עליו.
בבתי המשפט כבר נדונו מקרים שבהם, לאחר שהיזם מכר חלק מהדירות החדשות הוא נקלע לקשיים ולא יכול היה לעמוד בהתחייבויותיו. במקרים אלה נפסק כי לבעלי הקרקע יש אחריות כלפי רוכשי הדירות מהיזם והם לא יוכלו למחוק את הערות האזהרה שנרשמו לטובתם. (ראו: ע"א 205/83 חובני נ' דיקלה חברה לבנין והשקעות בע"מ, ע"א 813/85 נחשון נ' שי, ע"א 5549/94 קי.י.מ.א להשקעות ובנין בע"מ נ' זהבה (גיזלה גרינפלד)).
מכיוון שכך, לבעלי דירות שעומדים בפני חתימה על הסכם תמ"א 38 יש אינטרס מובהק לעגן בו את מחויבות היזם למכירת דירות חדשות רק לפי קצב התקדמות הבנייה.
לעומת זאת, יזמים העומדים בפני דרישה כזו, טוענים בד"כ כי מדובר בהגבלה מיותרת, שכן הם בכל מקרה מוגבלים בקבלת כספים מהרוכשים לפי קצב התקדמות הבנייה הקבוע בתקנות.
הכוונה היא כי חוק המכר דירות ותקנותיו קובעים כי כאשר הבטוחה שניתנת לרוכשים היא הערת אזהרה, קבלת הכספים תלויה בקצב התקדמות העבודות. בתקנות נקבע מהו שיעור התשלום המקסימלי שרשאי היזם לגבות מהרוכשים בכל שלב ושלב. כך למשל, בשלב ראשון – עד סיום רצפת הקומה הראשונה, או בפרויקטים של תמ"א 38/1 עד בניית רצפת הקומה החדשה מעל לבניין הקיים– אסור לו לקבל יותר מ-40% ממחיר הדירה.
נראה כי יש ממש בטענה זו של היזמים, ואכן בפסיקת בתי המשפט נקבע, כי במקרה שפרויקט נקלע לקשיים, בעלי הקרקע אמנם מחויבים כלפי הרוכשים, אך רק במידה ששילמו ליזם את התשלומים על חשבון הדירה בהתאם לתקנות. לפיכך, רוכש ששילם ליזם מעבר למה שנקבע בתקנות, לא יוכל לבוא בטענות לבעלי הדירות במקרה שהיזם נקלע לקשיים, ולדרוש הגנה על הכספים שהלכו לטמיון.
יחד עם זאת, מחיקת הערות האזהרה של רוכשי הדירות תמורת החזר השקעתם, תגרור לבטח הליכים משפטיים ארוכים ומסורבלים, אשר בעלי הדירות מעוניינים בצדק רב להימנע מהם.
מה שיכול למנוע סכסוכים כאלה מלכתחילה הוא עיגון סעיפים מיוחדים בהסכם. מוצא פרקטי כזה יכול להיות למשל בסעיף שקובע כי לא תהיה הגבלה על קצב מכירת הדירות, בתנאי שכל כספי הפדיון יועברו לחשבון נאמנות של עו"ד מטעם היזם או במשותף עם עו"ד מטעם הדיירים, וישוחררו לאחר שבוצעו עבודות בפועל, בהתאם ללוח תשלומים אשר יקבע במשותף ע"י מפקח מטעם הבעלים ומפקח מטעם היזם. אפשרות נוספת היא לדרוש כי הערות האזהרה לטובת רוכשי הדירות החדשות יירשמו על ידי עורך הדין של בעלי הדירות יחד עם עורך הדין של היזם.

ומה עם רוכשי הדירות החדשות?

רוכשים של דירות חדשות בעסקאות תמ"א 38 מעין אלו, נדרשים לבדוק היטב את ההסכם המקורי שבין היזם לבין בעלי הדירות ואת סמכויותיו למכור דירות חדשות. במידה ונקבע בהסכם המקורי מהו קצב מכירת הדירות, או שנדרש אישור עו"ד מטעם בעלי הדירות למכירה, יש להקפיד שלא לחרוג מכך. כמו כן, על רוכשי הדירות החדשות לדרוש לקבל הערת אזהרה על היחידה הרישומית הנפרדת, ולשלם לפי קצב תשלומים שמרני, הכפוף לקצב התקדמות הבנייה, כפי שנקבע בתקנות.
עו"ד אלעד וייסטוך עוסק בנדל"ן ובעסקאות תמ"א 38. חבר ועדת התחדשות עירונית של מחוז ת"א והמרכז בלשכת עוה"ד ומרצה בתחומים אלו בבמות שונות.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית.