רפורמת בנק ישראל בנושא אישורים עקרוניים אחידים

השינויים הרגולטורים בשוק המשכנתאות הם מועטים, אולי אפילו מועטים מדי, וכשיש שינוי ברגולציה, הוא בדרך כלל מביא אתו בשורה.

השינוי הנוכחי, שצפוי להיכנס לתוקף בסוף החודש (אוגוסט 2022), נוגע לאישורים העקרוניים למשכנתאות שניתנים על ידי הבנקים, מהירות מתן האישורים, מבנה אחיד לאישורים בכל הבנקים, הצעה של מס' תמהילים (אחידים) לכל לקוח, הגברת השקיפות בעלות ההלוואה הכוללת וכן זמינות של מערכות דיגיטליות למתן האישורים העקרוניים.

את חשיבות האישור העקרוני כולנו מכירים, ואף מתעקשים עם לקוחותינו על קבלת אישור עקרוני לפני חתימה על חוזה רכישה.

אלא שבשנתיים האחרונות, עם הגידול הדרמטי בשוק המשכנתאות (שוק המשכנתאות גדל בכ-50% בין השנים 2020 ל-2021) זמן מתן האישורים העקרוניים התארך מאוד, לקוחות רבים הסתפקו באישור הראשון שקיבלו, על מנת להתקדם עם התהליך, בבנק אחד, ללא כל השוואה או בדיקת חלופות, בעיקר בשל אילוצי זמן.

ההתערבות הנוכחית של בנק ישראל בשוק המשכנתאות היא בעיקרה התערבות טכנית, הנועדה לשים גבולות ברורים לבנקים בכל האמור לגבי מתן אישורים עקרוניים, על מנת להגביר את התחרותיות והשקיפות בשוק.

הנושאים בהם עוסקת הרפורמה:

• זמן ההמתנה לאישורים עקרוניים

• אישור עקרוני במבנה אחיד לכל הבנקים באמצעות מספר תמהילים (3) מוגדרים מראש

• הצגת העלות החזויה הכוללת של ההלוואה (ריביות והצמדות)

• כלים מקוונים לשימוש כלל הלקוחות

באופן עקרוני ניתן לומר שכל שינוי ברגולציה שנועד להטיב עם הצרכן (שקיפות וזמינות) הוא שינוי מבורך, ובניגוד לטענות ששמעתי מחלק מיועצי המשכנתאות החוששים משינויים אלו, אני סבור שככל שהתהליך יהיה שקוף יותר ומהיר יותר, כך נוכל אנחנו, היועצים, להביא לידי ביטוי את היתרונות האסטרטגיים שלנו.

זמן ההמתנה לאישור עקרוני:

בשונה מן המצב היום שבו חלק מן הבנקים מספקים אישור תוך ימים בודדים ואחרים תוך שבועות, חלק על סמך הצהרה דיגיטלית וחלק רק לאחר פגישה בסניף, יחויבו הבנקים לתת אישורי עקרוני לבקשה דיגיטלית תוך ימים בודדים.

אישור עקרוני במבנה אחיד:

אם עד היום התעקשו הבנקים, כל אחד על הפורמט שלו, (בעיקר על מנת שהלקוח הממוצע לא יוכל להשוות את התמהיל שקיבל) לתת אישור עקרוני עם מסלול בודד (בדרך כלל) באופן שלא מאפשר ללקוח להשוות הצעות בין הבנקים (ועל הדרך גרמו לרוב הלקוחות לא להשוות כלל), הרי שמעתה כל אישור עקרוני יכלול 3 תמהילים, זהים, עם ריביות.

• 100% קל"צ – תמהיל עם רמת הבטחון הגבוהה ביותר לעלות ההלוואה הכוללת ולגובה ההחזר החודשי

• תמהיל השלישים האהוב של הבנקים – 1/3 קל"צ, 1/3 פריים ו-1/3 משתנה צמודה. תמהיל עם רמת סיכון ממוצעת

• תמהיל חצאים – 50% קל"צ ו-50% פריים. ממוצעת עד גבוהה.

הרעיון כאן הוא לגרום לבנקים לתת ללקוח הצעת ריביות על פי פרופיל הלקוח ולאפשר ללקוח להשוות בין הצעות זהות (בין תפוחים לתפוחים).

אני סבור שהבנקים ינסו כל מהלך על מנת לייצר בידול מול הצעות מתחרות, ולכן אני חושב שנראה הבדלים בגובה ההחזר החודשי ובתקופת  ההלוואה כנגזרת מזה על מנת לא לשים עצמם מול המתחרים בעימות ישיר ובר השוואה.

שמעתי מיועצים שאומרים שזה מייתר את תפקידו של היועץ, אלא שלדעתי זה מייצר לנו יתרון גדול, כי מול התמהילים האלו נוכל תמיד להציג את "התמהיל הרביעי".

הצגת העלות החזויה הכוללת של ההלוואה:

אם עד היום, רק יועצי משכנתאות הציגו את העלות הכוללת ללקוחות (לבנק הרי אין אינטרס אמיתי להראות ללקוח את הסכום הכולל) הרי שכעת הבנקים יתמחרו את העלות הכוללת, ריביות ומדדים, ואנו נוכל לעשות שימוש באותן תחזיות אינפלציה על מנת להציג תמונה מדויקת יותר לקהל לקוחותינו.

כלים מקוונים:

כל הבנקים למשכנתאות יחויבו בכלים דיגיטליים להגשת בקשות למשכנתא חדשה (כיום רק לבנקים הגדולים יש כלים כאלו). ובהמשך אף לכלים דומים לבחינת כדאיות מחזור.

המשמעות המיידית היא שכל הבנקים יחויבו בתוספות כח אדם לקיצור זמני הטיפול ולפיתוח מערכות שבמקביל יקלו על עבודת היועצים (שימו לב למערכת החדשה ליועצים בלבד שהשיק החודש בנק דיסקונט).

הרעיון בבסיס הרפורמה הזו הוא יצירת שקיפות גדולה יותר מול ציבור נוטלי המשכנתאות והגברת התחרות.

נדמה שבנק ישראל מבין כעת את מה שיועצי המשכנתאות רואים וחווים בשנים האחרונות.

אני חושב שיש כאן הזדמנות ולא סיכון למקצוע של כולנו, שכן לתפיסתי, ככל שהלקוח שלנו מעורב יותר, יודע יותר ופחות חושש מהבנק ומהמשכנתא, נוכל יחד אתו להגיע לתוצאות טובות יותר ולהימנע ככל האפשר ממצבים של "אני רק רוצה לחתום וכמה שיותר מהר". ובנוסף, כל שיח ציבורי בנושא המשכנתאות מגדיל את החשיפה והמודעות לצורך האמיתי בשירותיו של יועץ משכנתאות מקצועי.

חודש סוער פוקד אותנו, ולצד הרפורמה של בנק ישראל, משתנה החודש (23.08.2022) גם עמלת פתיחת תיק והיא מוגבלת מעתה לסכום של 360 ₪ ולא כאחוז קבוע מגובה ההלוואה כפי שהיה נהוג עד כה. חלק מן הבנקים לא ממתינים לכניסת ההוראה לתוקף ומאפשרים כבר עתה לפתוח תיק בעלות מופחתת, הקפידו לדרוש זאת מהבנקאים.

ועכשיו,

לכו לעבוד!!!

איתי גנור – יועץ משכנתאות