יחס החזר!!! ולמה הוא כל כך חשוב?

נתחיל מההתחלה, מהו יחס החזר?

הסכום אותו יכול להחזיר הלווה בהלוואת המשכנתא, המחושב מתוך ההכנסה הפנויה של הלווה (או הלווים), כאחוז מסך ההכנסה.

הנחיות בנק ישראל קובעות כי יחס ההחזר בהלוואת המשכנתא לא יעלה על 50% מסך ההכנסה הפנויה, כלומר לא נוכל לשלם יותר ממחצית מהכנסתנו הפנויה לצורך ההחזר החודשי של הלוואת המשכנתא.

בפועל, בשל דרישות הקצאת הון מהבנקים, לא כלכלי מבחינת הלווה (והבנק) לאפשר יחס החזר הגבוה מ-40% מתוך הכנסתו הפנויה של הלווה, וברוב המקרים, מעדיפים הבנקים להגביל את יחס ההחזר ל-35% בערך.

ככלל, ככל שהכנסות הלווה גבוהות יותר, יהיה הבנק מוכן לעלות באחוזי יחס ההחזר מההכנסה הפנויה, וההפך, מתוך הבנה שיש חיים מעבר להחזר החודשי של הלוואת המשכנתא וצריך לשמור על האיתנות הפיננסית של הלווה.

לצורך הבהרה – הבנק אינו מסתכל על ההכנסה נטו של הלווה, אלא על הכנסתו הפנויה, כלומר, הכנסתו נטו בניכוי התחייבויות ארוכות טווח (18 חודשים ומעלה) לדוגמת החזרי הלוואות, תשלומי מזונות ועוד.

מה החשיבות של יחס ההחזר?

כעקרון מנחה, לעולם לא ניקח הלוואה, ובטח שלא הלוואת משכנתא שאין לנו את היכולת התזרימית להחזיר. כושר ההחזר הוא היכולת שלנו לשלם מדי חודש את תשלום הלוואת המשכנתא.

אם נתכנן אותו נכון, יהיה לנו קל לחיות איתו, אבל "קל לחיות איתו" אין משמעותו לתכנן אותו נמוך ככל האפשר, כי אז, נשלם בפועל הרבה יותר זמן ובמצטבר הרבה יותר כסף עבור הלוואת המשכנתא כולה.

ולכן, צריך למצוא את שביל הביניים, לשלם את הסכום הגבוה ביותר האפשרי שנכון ללווה מבחינה תזרימית, ושמאושר על ידי הבנק.

לבנק יש אינטרנט מובהק שנשלם מדי חודש כמה שפחות, האינטרס שלו נשען על שני שיקולים;

הראשון – ככל שההחזר החודשי נמוך יותר, היציבות הפיננסית של הלווה מבחינה תזרימית גבוהה יותר

השני – ככל שהלווה משלם פחות מדי חודש הוא ישלם יותר שנים, והרווחיות של הבנק תגדל.

ולכן, חשוב לתכנן את יחס ההחזר הנכון ללקוח ולא לבנק, וגם זה רק לאחר ניתוח ובחינה של סל האשראי הכולל של הלקוח ושל תקציב סל האשראי.

למה זה חשוב לבנק ישראל ולמה עכשיו?

בתקופה אינפלציונית, כמו התקופה הנוכחית, החזרי המשכנתא החודשיים מתייקרים, ובפועל יחס ההחזר מתוך ההכנסה הפנויה, עלה באופן משמעותי, הרבה מעבר לאחוזים אליהם התכוון בנק ישראל.

המשמעות המיידית היא שהלווים משלמים היום הרבה יותר כסף מתוך הכנסתם הפנויה, לטובת החזר הלוואת המשכנתא, סכום שהם לא התכוננו לשלם, ובחלק המקרים, אין ביכולתם לשלם!!!

בבדיקה שערך בנק ישראל לאחרונה הוא גילה חוסר אחידות באשר לאופן שבו מחשבים הבנקים השונים למשכנתאות, את הכנסות הלווים. בחלק מהבנקים מוכרים בונוסים, שעות נוספות אחזקת רכב ועוד כחלק מההכנסה ,ובאחרים פחות או חלק מן הסעיפים בלבד.

המטרה של בנק ישראל בנקודת הזמן הנוכחית היא לצמצם את יחס ההחזר בפועל מסך ההכנסה הפנויה של הלווים, על מנת שהלווים העתידיים, יוכלו לעמוד בהחזרים החודשים של הלוואת המשכנתא גם כאשר הם יתייקרו במקרים של העלאת הריבית בעתיד.

אופן הטיפול של בנק ישראל בנושא אינו מאוד ברור, והנחייתו לבנקים היא לצמצם את סעיפי ההכנסה המאושרים לטובת החישוב, באופן שבו בונוסים, משכורת 13, אחזקת רכב או גילום שווי רכב, ואחרים, לא ייחשבו להכנסה, כך שבפועל יאשר הבנק ללווה את אותו אחוז של יחס החזר אלא שהוא יחושב מסכום נמוך יותר.

נכון, זה יגביר את יציבותם הפיננסית של הלווים לקראת העלאות ריבית או אינפלציה עתידית, שהרי בפועל הכנסת הלווה אינה קטנה, אלא רק ההחזר החודשי בפועל מסך אותה ההכנסה.

אבל, זה גם ייקר את הלוואת המשכנתא לאורך התקופה, שכן החזר חודשי נמוך יותר בהכרח יוביל להארכת התקופה.

לסיכום,