יחסי הגומלין בין רשות התכנון המקומית לבין היזם/האזרח
כותב : ד"ר צבי שלו – שמאי מקרקעין, כלכלן ומתכנן אזורים, מרצה בקורס השקעות בנדל"ן במכללת פסגות.
לעיתים קרובות, במגעינו עם רשויות התכנון, אנו סוברים, בין היתר, שתי הנחות יסוד מוטעות:
א. הרשות וחבריה הינם חבר מרעים ואנשים מושחתים אשר מטרותיהם זרות.
ב. אנחנו, היזמים (בעיקר הצעירים שבנינו) חכמים יותר מאנשי הוועדה ונוכל להערים עליהם בכול מיני תחבולות.
הגישה הנ"ל מוטעית ומאמר זה בא להציע גישות אחרות חיוביות במהותן העשויות להשיג את המיטב בבקשותינו.
באופן כללי, וועדת התכנון רואה את כלל הגורמים וההשפעות מול בקשתנו "הקטנה". כאשר אנו מצויים בתוך מסגרת תכנונית מוגדרת הרי החיכוך שעלול להיווצר בינינו הוא מזערי כי הרי תב"ע הינה חוק וכל הצדדים כפופים לו.
כאשר אנו באים למצות זכויות הכרוכות בשיקולים של הוועדה, אף הם מעוגנים בחוק אך נתונים לפרשנויות והסברים שונים, נוצרים לפעמים קונפליקטים הנובעים מניגודי אינטרסים.
במקרים אלו, הגישה של היזם צריכה להיות חיובית ויצירתית. אל לנו לראות רק את ד' אמותינו בלבד. אנו צריכים לעזור לוועדה להחליט החלטה טובה עבורנו כאשר אנו לוקחים בחשבון את מכלול השיקולים וההשפעות של בקשתנו הפרטית. שיקולים אלו צריכים להקל על הוועדה לאשר לנו את הבקשה כגון: השפעת בקשתנו על השכנים הגובלים, בדיקת מקרים אחרים המהווים תקדימים, אינטגרציה של תוצאות הבקשה על הסביבה בכללותה, ומעל הכול בדיקת הבקשה והכללתה במסגרת גבולות הסבירות.
כאשר יזם מבקש שינוי תב"ע וצריך לשם כך את "ברכת הוועדה", חשוב מאוד לבדוק מהם היתרונות והחסרונות של התוצאה טרם בקשתה. הוועדה מחפשת להיטיב עם כלל הציבור ומנסה באמצעות כלי התכנון לשפר את המצב הקיים. יהיה זה בלתי סביר אם תאושר תב"ע המיטיבה מאוד עם היזם וגורמת טרדות עם הסביבה. לכן, יש לבדוק בעזרת מומחים את הצורך של הוועדה בפתרונן של מצוקות מקומיות ו/או עירוניות כדי שנוכל, אולי, במסגרת הבקשה הפרטית שלנו לגרום לשינוי תכנון ולענות על חלק ממצוקות אלו.
אם בסביבה מסוימת חסר מועדון נוער או טיפת חלב, אם קיימת מצוקת חניה ציבורית וכד' הרי ניתן לתכנן במסגרת הבקשה הפרטית שלנו את השנוי למצב התכנוני הכללי אשר משלב את פתרונן של מצוקות אלו יחד עם הבקשה הפרטית שלנו.
תשתיות פיזיות וחברתיות של מרחב התכנון חייבות להיות מנוצלות באופן יעיל. אנחנו כיזמים פרטיים לא יכולים להתנתק מכך. שילוב כוחות ואמצעים יגבירו את היעילות האזורית ויקלו עלינו כיזמים פרטיים לקבל את מבוקשינו.
אנו חיים במרחב תכנון בו משולבים צרכי התושבים כקהילה. עלינו לשקול בכובד ראש ובכלכלה בריאה אלו הצעות יצירתיות עשויות למקסם את רווחינו מחד גיסא ולתת פתרונות אזוריים מאידך גיסא.