על השקעות ומוכרי החלמות

כותב המאמר: אבישי עוזיאל – משקיע, יזם נדל"ן ומרצה בכיר במכללת פסגות

קרקע חקלאית היא קרקע שהשימושים המותרים בה הם חקלאיים בלבד.
בשלב זה חוץ מלגדל גזר, תפוח אדמה או דלעת, לא ניתן לעשות שום שימוש חוקי בקרקע, ולכן שוויה יחסית נמוך.

אפשר למצוא כל מיני הבטחות והסברים מלומדים מאנשי מכירות, אבל השורה התחתונה היא אחת..
צריך בקיאות גדולה מאד כדי לבחון האם אתם עומדים מול עוד "מוכרי חלומות", או שיש כאן פוטנציאל ממשי, והזדמנות עסקית.

אז נתחיל מההתחלה.

תמ"א 35 = תוכנית מתאר ארצית 35, היא תוכנית שאושרה על ידי ממשלת ישראל.
לענייננו ובקיצור רב, מטרת תמ"א 35 היא להגדיר מהו איזור עירוני, חקלאי, שטחים ירוקים, אזור כפרי, ועוד..
במילים אחרות, רק על קרקע שמופיעה בתמ"א 35 כמיועדת לבנייה למגורים, תוכלו בבוא הזמן להוציא תב"ע לקבל היתר ולבנות. כל עוד הקרקע מוגדרת בתמ"א 35 כקרקע חקלאית לא תוכלו לעשות איתה דבר מלבד גידול גזרים… (גם צנון וסלרי הולך..)

זה שבתוכנית המתאר הארצית (התמ"א) הקרקע מוגדרת כמיועדת למגורים, לא אומרת הרבה לגבי המקום עצמו, ויש לברר במשרדי הועדה המקומית(!) איזה תוכניות חלות באזור, ועל הגוש והחלקה הספציפיים שאתם חושבים לקנות.

אם עברנו הכל עד כאן, וגם ברמה המקומית, המקום צפוי להיות מיועד למגורים, אז נעבור לשלב הבא שהוא בדיקת תוכנית אב.

מהי תוכנית אב?

תוכנית אב הינה תוכנית שאינה מחייבת אך היא מתווה דרך.
זוהי בעצם התוכנית להתפתחות העיר, מבחינת בניה. כלומר, יש הרבה קרקעות מסביב לעיר ואופציות להתפתחות. העיר לא יכולה להתפתח לכל הכיוונים בו זמנית, ולכן יש לה תוכנית אב שבה מצויינים האזורים שאליהם העיר עתידה להתפתח.
אם ברצוננו לרכוש קרקע שיש סיכוי גבוה שתופשר, עלינו לבדוק שלפי תוכנית האב, יש רצון של העיר להתפתח לכיוון הזה.

ולסיכום שאלת המיליון דולר!..

האם הקרקע היא פרטית או של המנהל (של המדינה)?

בעת רכישת קרקע חקלאית לצורך הפשרה, יש לוודא כי הקרקע מוגדרת בטאבו כקרקע פרטית!
פשוט מפני שבמקרה של קרקע בבעלות המנהל, גם אם יבוצע שינוי ביעוד הקרקע, הקרקע תוחזר למנהל, והרוכש יפוצה בסכום מינימלי ותו לא.

אז מה? לא שווה להשקיע בקרקעות חקלאיות בשום מצב?

גם זה לא נכון..

יש מצבים שבהם השקעה בקרקע חקלאית יכולה להניב סכומים אדירים ולהוות השקעה טובה ביותר!

למשל לפני מספר שבועות, פנה אלי אדריכל שאיתו אני עובד, והציע לי לרכוש קרקעות חקלאיות ממש על הכינרת.

אומנם הקרקע עדיין מוגדרת כקרקע חקלאית לכל דבר ועניין, אבל היא נמצאת נמצאת בצמידות ליישוב ולבתים בנויים, ובאיזור כבר מתוכננת בנייה עתידית, ואפילו יש כבר הסכמה ראשונית של הוועדה המחוזית לקדם במקום תב"ע מלונאית.

אומנם הסיכון שבהשקעה כזאת עדיין יחסית גדול, אבל כאשר דונם ביישוב הצמוד עולה כ – 2.1M ש"ח ואנחנו יכולים לרכוש ב 1.8M ש"ח כ- 12 דונם, פוטנציאל הרווח הוא עצום! (מה גם שאם תקודם שם קרקע מלונאית, הקרקע תהיה שווה אפילו יותר! הרבה יותר..)

אז ברור שיש כאן השקעה מעניינת מאד, ובוודאי שלא הייתי פוסל אותה ללא בדיקה רצינית, אבל אם כל זאת לא הייתי ממליץ על השקעה כזאת לכל אחד..

אפשר עוד לכתוב המון על הנושא הזה, כי ועוד לא נגעתי בנושאים רבים, כמו עיקולים שיעבודים ושאר בעיות משפטיות, ולא דיברנו על העניין הפשוט שברוב המקרים חלופות ההשקעה פשוט יותר טובות לאורך השנים, ועוד.. ועוד..

אז בקיצור, להבדיל מתחומים אחרים שאותם בקלות יחסית אפשר ללמוד, ועם ליווי פשוט אפשר לבצע לבד, במקרה הזה, אל תזוזו ס"מ אחד בלי מלווה מקצועי ומיומן המתמחה בתחום הספציפי הזה.
זהו. זאת השורה התחתונה.

בהצלחה רבה!

מעוניינים להעשיר את הידע בתחום הנדל"ן – כנסו עכשיו לפרטים מלאים על קורס יזמות נדל"ן במכללת פסגות והתחילו את דרכם בהשקעות הנדל"ן!