היבטים משפטיים בעסקאות תמ"א 38

כותב : עו"ד אלעד וייסטוך, מומחה בתחום המקרקעין ומרצה במכללת פסגות
תמ"א 38 הינה תכנית מתאר ארצית שפורסמה לראשונה בשנת 2005, אשר מיועדת לתמרץ מיגון וחיזוק מבנים ישנים בפני רעידות אדמה, וזאת תוך מתן אפשרות להתחדשות כוללת של הבניין לרבות תוספת ממ"ד, מעלית, מרפסות, ועוד.
במסגרת התכנית והחקיקה המשלימה לה כפי שנחקקה במהלך השנים, נקבע הסדר לפיו תמורת מיגון וחיזוק המבנים, כך שיעמדו בתקן הקיים כיום לעמידות בפני רעידות אדמה, ינתנו זכויות בנייה לבניית דירות נוספות בבניין, אשר לפי הנוהג המקובל נמכרות ע"י בעלי הדירות ליזמים וזאת תמורת חיזוק ושיפוץ הבניין או תמורת הריסה ובנייה מחדש של הדירות.
בין אם אתם בעלי דירה או יזמים, הדרך להוצאת פרויקט תמ"א 38 לדרך אינה פשוטה כלל וכלל וזאת בלשון המעטה. גם אם עברתם את רוב המשוכות, הבניין שלכם נבנה לפני 1.1.1980 ואיננו עומד בתקן הנדרש בפני רעידות אדמה, השגתם את הרוב הנדרש בקרב בעלי הדירות בבניין, ומצאתם יזם שהחליט שהפרויקט מספיק רווחי עבורו, העיקר עדיין עומד לפניכם.
ישנן כיום בשוק שני סוגים של עסקאות תמ"א 38. האחת הינה ביצוע של חיזוק ומיגון של הבניין הישן, הרחבה של הדירות הישנות ותוספת של דירות חדשות, והשנייה היא של הריסה ובנייה של בניין חדש כאשר הדיירים מקבלים דירות חדשות וגדולות יותר, והיזם מוכר את יתר הדירות. בעסקה הראשונה הדיירים נשארים בד"כ לגור בדירות בכל משך הפרויקט, ואילו בעסקה השנייה הדיירים מתפנים לשכירות החל מתחילת הבנייה ועד לסיומה.
כך או כך, תמ"א 38 הינה עסקה ארוכת טווח ומורכבת ביותר, אשר מעורבים בה "שחקנים רבים" כגון- בעלי הדירות, היזם, הבנקים שממשכנים את הדירות הישנות, הבנק המלווה את הפרויקט, רוכשי הדירות החדשים מהיזם, וכמובן הבנקים שנותנים להם משכנתאות למימון רכישת הדירה. לאור האמור, דורשת העסקה התייחסות מפורטת למספר רב של היבטים משפטיים אשר יש להם חשיבות רבה להצלחת הפרוייקט.
תכנון הפרויקט – על מנת להוציא לפועל את הפרויקט ישנו רוב מינימלי הנדרש ע"פ חוק חיזוק מבנים. בעסקאות של חיזוק והרחבה בלבד ("תמ"א 38/1") נדרש רוב של 66% על מנת לבנות את הדירות הנוספות על גג הבניין. בפרוייקטים של הריסה ובניה מחדש ("תמ"א 38/2") נדרש רוב של 80%. ככל והועדה המקומית אישרה את הבקשה להיתר בניה באופן עקרוני, ניתן בשלב זה להגיש תביעה למפקח/ת על הבתים המשותפים בלשכת רישום המקרקעין האזורית, אשר להם הסמכות לאשר את הפרויקט על אף אי הסכמת כל הדיירים.
היבט חשוב שיש לקחת בחשבון, הוא נושא התאמת הבקשה להיתר אל מול התכניות שהוצגו לדיירים ע"י היזם. יש לצרף להסכם את התכניות המיועדות של הדירות לאחר ביצוע ההרחבה או לאחר הריסתה ובנייתה מחדש. נדרש לעגן בהסכם כי הבקשה להיתר תותאם לתכניות אלו וכי ככל שידרשו שינויים בתכניות ע"י הרשויות השונות, יקבעו המנגנונים השונים לפיצוי הדיירים ולקבלת הסכמתם לביצוע הפרויקט לאור השינויים.
בטוחות ליזם – נהוג שהיזם רושם לטובתו הערת אזהרה בתחילת הפרויקט אשר תבטיח את זכויותיו ואת הכספים הרבים שמושקעים על ידו. לאחר הוצאת היתר בנייה וקודם לתחילת הבניה עצמה, מקובל שהיזם רשאי לשעבד את הזכויות לבניית הדירות החדשות שנבנות על הגג. בפרויקטים של חיזוק והרחבה, הפרקטיקה המקובלת היא של שינוי צו הבית המשותף ושעבוד של זכויות הבנייה לטובת היזם ו/או הבנק המלווה מטעמו כאשר הדיירים מקבלים ערבויות לביצוע. בעסקאות תמ"א 38/2 היזם משעבד את הדירות עצמן אשר מיועדות גם כך להריסה וזאת בתמורה לערבויות הניתנות לטובת הדיירים.
ערבויות – אחד הנושאים החשובים והקריטיים ביותר בפרויקטים של תמ"א 38 הנו נושא הערבויות לדיירים. לאחר הוצאת היתר הבניה וקודם למסירת הבניין לביצוע העבודות על ידי היזם, על היזם למסור לדיירים ערבויות להבטחת זכויותיהם. בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש, מקובל שהיזם נותן לדיירים ערבות חוק מכר דירות, וזאת לפי שווי הדירה החדשה שתיבנה. בנוסף היזם נותן לדיירים דמי שכירות לכל תקופת הבנייה. בתחילת הבנייה היזם נותן לדיירים ערבות על דמי השכירות לכל תקופת הבנייה, אשר הולכת ופוחתת ככל שמתקדמת הבנייה.
בפרויקטים של חיזוק והרחבה, הדירות של הדיירים לא נהרסות ולא משועבדות לטובת היזם, ולכן הערבות לטובת הדיירים הינה בסכום הביצוע של העבודות הניתנות לדיירים, או בסכום פחות מכך אך תוך הגבלת קצב מכירת הדירות החדשות שבונה היזם.
במאמר זה סקרנו אך מקצת שבמקצת הנושאים השונים הרלוונטיים לצורך הבטחת עסקת תמ"א 38 ויש לציין כי קורס תמ"א 38 יכול לסייע. כמובן שעל מנת להוציא את הפרויקט לפועל בצורה הטובה והבטוחה ביותר, יש להתייעץ ולקבל ליוויי מבעלי המקצוע העוסקים בתחום.