הזמן הכי טוב לקחת משכנתא!?!?!?!
בדיוק כמו שהזמן הכי טוב לקנות דירה היה אתמול, כך גם לגבי המשכנתא.
הזמן הכי טוב לקחת משכנתא היה אתמול, והזמן השני הכי טוב הוא היום.
ולא, לא כי אתמול היה זול, או שהיום זול יותר ממחר, אלא כי אתמול או היום אנחנו יודעים מה המחיר, ולגבי מחר, איננו בני נביאים!
הרבה מאוד פעמים בתקופה האחרונה אני נשאל האם כדאי לקחת משכנתא עכשיו כאשר הריביות כל כך גבוהות? האם לא כדאי לחכות לירידת הריבית? ואולי בכלל מחירי הדיור עומדים לרדת?
לגבי סביבת הריביות התשובה שלי מעט מורכבת, שכן על בסיס מה אנחנו מבססים את הטענה שסביבת הריביות הנוכחיות גבוהה?
אנחנו נוהגים להשוות את הריביות בתקופת הזמן הנוכחית לגובה הריביות מהן נהנינו בשנים האחרונות, אלא שיתכן מאוד, שגובה הריבית בשנים האחרונות לא היתה ריאלית, והיא בעצם תולדה של משבר כלכלי ישן (מאוד) שהתחבר עם מגיפה עולמית (שנעלמה). לראיה, סביבת הריבית האפסית של השנים האחרונות, שייצרה הרבה מאוד אשראי זול לרכישת נדל"ן, הובילה לזינוק בלתי מבוקר במחירי דיור בארץ.
ואם כך, ייתכן מאוד, שבסיס הריבית הנוכחי הוא הריאלי מול מצב השוק, ותחושתנו שהריבית היום יקרה מבוססת רק על הריביות מהן "נהנינו" בשנים האחרונות.
החלק השני של השאלה הוא אפילו מורכב יותר, שכן אני לא יודע את התשובה לשאלה מתי תרד הריבית? אבל אני כן יודע שבעתיד היא תרד. וזה לא בגלל שאני כל כך חכם, אלא כי בהלוואת משכנתא לעשרים או שלושים שנה, אני יודע שהשווקים יחוו תקופות של גאות ותקופות של שפל, הריביות יעלו וירדו, יעלו וירדו, וחשוב להבין את זה בעת לקיחת ההלוואה ותכנון ההחזר החודשי. לדוגמה בעלי משכנתאות בנות 20 שנה שילמו בעת לקיחת הלוואת המשכנתא בשנת 2003, פריים שהיה גבוה מ-10%.
נכון, סביבת הריביות הנוכחית גבוהה בהשוואה לשנים האחרונות, אך לא באופן שאינו ריאלי.
נכון, הריביות כנראה עוד ימשיכו לעלות לפני שנראה התמתנות בשווקים או אפילו ירידות.
אבל גם נכון, שהיום אנחנו יודעים מה מחיר הכסף, ובעתיד לא. ולתכנן משכנתא אנחנו יודעים רק על בסיס המחיר הנוכחי.
מה צופן לנו העתיד?
בטווח הזמן הקצר, ובהנחה שהעלאות הריבית של בנק ישראל אכן ימתנו את האינפלציה, נראה בשלב הראשון הקטנה של מרווחי הבנקים (תוצר של יותר וודאות בשווקים ויותר תחרות על כל עסקה) שיוזילו קצת את עלות הכסף.
ובטווח הזמן הארוך, מאחר וגם אני לא בן נביא, נתכנן את הלוואת המשכנתא באופן שתואם את תנאי השוק, תוך שמירה על יציבותו הפיננסית של הלווה, ותוך הבטחת אפשרויות המחזור העתידי של המשכנתא הנוכחית, כאשר תנאי השוק יאפשרו את זה.
תהיו אופטימיים ותמשיכו לעבוד קשה!
איתי גנור – מרצה במכללת פסגות ויועץ משכנתאות