רכישת דירה/נכס מכונס נכסים
כותב: עו"ד שי ניזרי, מרצה ללימודי נדל"ן במכללת פסגות ובעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין ונדל"ן.
רכישת דירה/נכס מכונס יכולה להוות דרך מוצלחת וכדאית לרכישת נכס מקרקעין.
לצד זאת, על האדם השוקל לרכוש בדרך זו, להכיר את חסרונות ההליך והסיכונים הטמונים בו על מנת להתמודד עימם כיאות וכמו שצריך ייעוץ לפתיחת עסק, צריך גם ייעוץ בנושא זה.
ראשית – כונס נכסים ממונה ע"י בית המשפט או ראש ההוצאה לפועל במטרה לכנוס את נכסיו של חייב, לנהלם ולבצע בהם פעולות שונות על מנת שיהא ניתן להיפרע מהם לטובת בעלי החוב. לרכישה מכונס נכסים יתרונות מספר ובהם: האפשרות לרכוש נכס בשווי נמוך משמעותית משוויו בשוק החופשי, העובדה כי הליך הרכישה מנקה את הנכס מהעיקולים והשעבודים נשוא החובות בגינם יוזם ההליך, המהירות היחסית בה ממומש ההסכם וכיו"ב.
להלן אסקור מספר עניינים בחוזה הרכישה מכונס שעלולים ליצור בעיה לרוכש ואת המלצתי לגבי הדרך בה יש להתמודד עימם:
מועד התשלום
בעסקאות רגילות שאינן בדרך של רכישה מכונס, משך ביצוע התשלומים תלוי ברצון שני הצדדים ויכול להימשך על פני תקופה ארוכה אם כך הוסכם.
לעומת זאת, במכירה בהליך כינוס, בד"כ נקבע בהסכם המכר כי משך הזמן לתשלום מלוא התמורה הוא 30 יום בלבד. מכאן, כי יש לבקש להאריך את התקופה הנ"ל לתקופה של 45 יום. חשיבות הארכת התקופה הינה בעיקר במקום בו יש צורך במימון העסקה ע"י מוסד פיננסי (בנק). פרק זמן של 30 יום הינו גבולי לסיום הליך קבלת ההלוואה ממוסד כספי, ולכן, עלול ליצור קושי לרוכש לעמוד בלוח הזמנים שנקבע בהסכם. יתר על כן, יש להוסיף סעיף בהסכם המחייב את כונס הנכסים לחתום על התחייבות לרישום משכנתא לטובת הבנק המממן (ההתחייבות הינה המסמך החשוב ביותר עליו נדרש מוכר לחתום לבנק הנותן הלוואה לקונה).
העברת הזכויות על שם הקונה
בהתאם לסעיף 34א לחוק המכר תשכ"ח – 1968, הנכס הנמכר ע"י הכונס מועבר לרוכש כשהוא נקי מחובות ו/או שעבודים ו/או זכות אחרת למעט זכות שלפי תנאי המכירה, אינה מתבטלת ומזכות שאינה משמשת ערובה לחיוב כספי. אולם, בהרבה הסכמים, כונס הנכסים קובע בסעיף הנוגע להעברת הזכויות כי באחריות הקונה לטפל בהעברת הזכויות משם המוכר על שמו לצד סעיף הקובע כי הכונס יטפל בהמצאת האישורים הדרושים ממנו כמי שמייצג את צד המוכר בהליך. ניסוח הסעיף באופן הנ"ל הינו בעייתי שכן הוא מותיר את האחריות להשלמת העברת הזכויות בנכס על כתפי הקונה ואף לא מגביל את הכונס בפרק הזמן להמצאת מסמכים. על כן, יש להוסיף בהסכם הוראה מפורשת הקובעת כי על כונס הנכסים האחריות להעברת הזכויות בנכס על שם הקונה וכי לשם כך, הוא מתחייב להמציא את המסמכים הדרושים להעברת הזכויות ובכלל זה את אישורי המיסים הרלוונטיים עד ולא יאוחר מהמועד עליו יוסכם בין הצדדים.
כמו כן, ישנן הערות מסוגים מסוימים שאינן נמחקות בהכרח ע"י הכונס ולכן אין להניח כמובן מאליו כי ימחקו על ידו. לדוגמא: הערות בנסח בגין צו של בית משפט שאינו קשור בחובות נשוא הכינוס או הערות ישנות הרשומות על הנסח לדוגמא: של פקיד שומה או עירייה או מס שבח וכיו"ב. על כן, יש להוסיף התחייבות מפורשת של כונס הנכסים להעביר את הזכויות בנכס לקונה כשהן נקיות מכל חוב ו/או שיעבוד ו/או עיקול ו/או צו ו/או הערה לרבות אלה המופיעים בכל מרשם וזאת תוך המועד שנקבע לעניין המצאת האישורים להעברת הזכויות, כאמור לעיל.
אישור עירייה וועדה מקומית
לשם רישום הנכס על שם הקונה, נדרש בין היתר, אישור עירייה, כולל אישור היעדר חוב בגין היטל השבחה לוועדה המקומית. הנוהל המקובל הוא כי כונס הנכסים מתחייב לשלם היטל השבחה שעילתו תכנית שאושרה עד ליום חתימת הסכם המכר, והקונה מתחייב לשלם היטל השבחה שעילתו תכנית שאושרה לאחר יום חתימת ההסכם. אולם, בהסכמים רבים, כונס הנכסים מטיל על הקונה גם חובת תשלום היטל השבחה בגין תכנית שאושרה טרם חתימת הסכם המכר. על כן, מומלץ לברר בעירייה מראש אם צפוי חיוב בהיטל השבחה בגין הנכס ו/או המכירה ומה גובהו ובמידה וקיים, להפחיתו מהסכום אותו מתכוון הקונה להציע.
אחריות כונס הנכסים למסירת הדירה כשהיא ריקה מאדם ומחפץ
על מנת לוודא כי הנכס יימסר כשהוא ריק מכל אדם ו/או חפץ לרבות פולש ו/או שוכר סרבן פינוי, יש לקבוע בהסכם באופן מופרש כי כונס הנכסים מתחייב למסור את החזקה הבלעדית בדירה כשהיא פנויה מכל אדם ו/או חפץ. כשמדובר בנכס מושכר, יש לבדוק מראש את הסכם השכירות ומה הוא קובע לגבי מועד פינוי, את עמידת השוכר בהתחייבויותיו בהסכם השכירות ואת הביטחונות שמסר להבטחת מילוי התחייבויותיו בהסכם. הרבה פעמים תמצאו כי הדירה הושכרה לשוכר ע"י כונס הנכסים עצמו ומכאן כי לכונס אחריות מוגברת וחובת גילוי גדולה יותר במקרה זה. מה עדיף להפקיד בידי הכונס להבטחת ההצעה – ערבות בנקאית או המחאה בנקאית? בהתאם לחוק ההוצל"פ ותקנותיו כונסי נכסים דורשים הפקדת שיק בנקאי או ערבות בנקאית להבטחת ההצעה. הסכום הנדרש הוא בדרך כלל 10% מסכום ההצעה, אם כי יש כונסי נכסים הדורשים 5% ויש כאלה הנוקבים בסכום קבוע (שאינו נגזר מסכום ההצעה).
היתרון של המחאה בנקאית הוא שעלותה נמוכה, לעומת ערבות בנקאית שעלותה גבוהה. אולם, המחאה בנקאית, ניתן למשוך רק כנגד מזומן, בעוד שערבות בנקאית ניתן לקבל כנגד אשראי ובטוחות הקיימות בידי הבנק.
על כן, בעת קבלת ההחלטה אם להפקיד בידי כונס הנכסים שיק בנקאי או ערבות בנקאית, יש לקחת בחשבון כי הליכי ההתמחרות ואישור המכר עלולים להתמשך, וכל אותו זמן המציע "תפוס" בהצעתו.
תקנה 68 (ד) לתקנות ההוצאה לפועל, תש"ם – 1979, קובעת כי אם לא אישר ראש ההוצל"פ את המכירה או לא נתן אישורו תוך 30 יום מיום המכירה הפומבית (ההתמחרות),רשאי המציע לקבל בחזרה את העירבון שנתן. לא נקבע בתקנות בתוך כמה זמן מיום הגשת ההצעות תיערך המכירה הפומבית (ההתמחרות), לפיכך עלול מציע למצוא עצמו ממתין מספר שבועות לקיום המכירה הפומבית(ההתמחרות), כשהוא "תפוס" בהצעתו. על כן, מומלץ להתמודד עם הבעיה באחת משתי דרכים:
- האחת, העדיפה, היא לסכם עם כונס הנכסים בכתב כי ההצעה תקפה עד למועד מסוים, ולאחריה המציע רשאי לסגת ממנה.
- השנייה, להפקיד בידי כונס הנכסים ערבות בנקאית ולא שיק בנקאי, כאשר תוקף הערבות היא לתקופה הקצרה ביותר האפשרית. בהגיע מועד פקיעת הערבות תהיה בידי המציע האפשרות להאריך אותה או לתת לה לפקוע ובמידה ופקע תוקפה, ממילא תפוג הצעתו.
רשימה זו ניתנת כמידע כללי לסטודנטים ואינה מהווה ייעוץ משפטי ובכל מקרה, יש להיוועץ בעו"ד בקיא לצורך הליך רכישה מכונס נכסים.
בהצלחה!